לאורך השנים מאז השקתה בקול תרועה רמה בשנת 2006 עברה תכנית המתאר הארצית 38 (תמ"א 38) שינויים רבים בניסיון להתאימה למציאות הנדל"נית והכלכלית בישראל. באפריל 2016 פורסם תיקון 115 לחוק התיקון והבנייה הישראלי, כאשר תיקון זה נוגע בנושא היטל ההשבחה. כאן נסקור את הקשר בין תיקון 115 לתמ"א 38 ונסביר אודות המשמעויות לגורמים השונים המעורבים בפרויקטים פוטנציאליים של התחדשות עירונית.
אוראקל יזמות נדל"ן היא חברת ייזום המתמחה בהתחדשות עירונית, בדגש על פרויקטים של פינוי-בינוי ופרויקטים לחיזוק ושדרוג מבנים ישנים. החברה שמה את הדיירים במרכז ומציעה סטנדרט חדש של שירות, דאגה לאינטרסים של הלקוחות/הדיירים ועמידה ביעדי ביצוע.
נושאי הליבה של תיקון 115 לחוק התכנון והבניה
- קביעה של הגדלת אחוז הפיצוי לרשויות מקומיות עקב תכניות דרך (לא רלוונטי לתמ"א 38).
- הגדרת תנאי להפקדת תכנית או לקבלת היתר בנייה רק עם הגשת כתב שיפוי. נושא זה בהקשר של תמ"א 38 יכול לזרז קבלת היתרי בנייה כי הוא פותר תחום שהיה פרוץ ולא מוסדר לפני כן לגבי שיפוי מצד היזם למי שיכול לטעון שנפגע מאישור תכנית בנייה מסוימת.
- הטלה וגבייה של היטל השבחה בתמ"א 38.2 – פינוי-בינוי, פרויקטים של הריסת בניין דירות ישן ובניית בניין חדש תוך מתן דירות חדשות לדירים הקיימים.
השינוי המרכזי לפרויקטים של תמ"א 38 – היטל ההשבחה
כאשר שואלים מהו תיקון 115 בהקשר של תמ"א 38, הנקודה המרכזית ביותר היא היטל ההשבחה. המשמעויות הכספיות בהחלט יכולות להיות גדולות, כך שלא מדובר על עניין פעוט. החלת היטל ההשבחה רלוונטי נכון להיום רק על פרויקטים של פינוי-בינוי ולא על פרויקטים "רגילים" של חיזוק ושדרוג מבנים במסגרת תמ"א 38.
היטל השבחה הוא מס שהמדינה גובה ממי שהנכס הנדל"ני שלו הושבח – כתוצאה מתוספת זכויות בנייה למשל או אישורי שימוש חורג, מתן הקלות וכן הלאה. עד ליישום תיקון 115, כל תכניות תמ"א 38 זכו לפטור מהיטל השבחה כי לא ניתן היה לחבר בין תוספת הזכויות של התמ"א לבין הזכויות הקיימות בתב"ע הקיימת, מבחינת מיסוי הכוונה.
בנסיבות פוליטיות ותכנוניות שונות, רשויות תכנון בערים מרכזיות קידמו תכניות התחדשות עירונית מחוץ להגדרות תמ"א 38, אך עם מאפיינים דומים, עובדה זו אפשרה להן לגבות היטל השבחה גבוה של 50%. זה יצר מצב בעייתי ליזמים המובילים שמנסים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי למשל. תיקון 115 קובע שלגבי פרויקטים של חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה ותוספת 2.5 דירות (תמ"א 38.1) ימשך הפטור המלא מהיטל ההשבחה. התיקון מגדיר כי לגבי כל יתר זכויות הבנייה מעבר לתוספת של 2.5 דירות – מה שהופך את הסעיף לרלוונטי לפינוי בינוי – יוחל היטל השבחה של 25%. התיקון מתיר לרשות המקומית להוריד את ההיטל לשיעור של 12.5% ואף להעניק פטור מלא.
לתיקון 115 יש היבטים בעייתיים מבחינת ביצוע של מהלכי תמ"א 38 לפינוי בינוי, אך באופן כללי הוא מסדיר דברים חשובים ויכול לזרז תהליכים ולפשט תהליכים עבור היזמים.
